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개발사업 보상시 대토 및 채권보상 활성화

ezkyungli 2009-11-19 15602

개발사업 보상시 대토 및 채권보상 활성화

－ 기획재정부, 2009. 11

■ 정부는 보금자리주택, 2기 신도시 등 각종 개발사업 시행으로 보상금이 늘어날 것으로 예상됨에 따라 이로인한 보상자금이 부동산 시장 불안요인이 되지 않도록 하기 위하여,

ㅇ 현금 대신 대토보상과 채권보상을 활성화하는 내용의「보상금 관리강화 방안」을 마련 시행할 계획이라고 밝혔다.

■ 보상금을 현금 대신 사업지구에 조성된 토지로 보상받는 대토보상을 활성화하여 보상대상 토지소유자의 선택의 폭을 확대할 예정이다.

ㅇ 주택용지의 1인당 대토면적 상한을 현재 330㎡에서 990㎡로 상향조정하여 현재의 단독주택용지 위주의 대토에서 공동주택용지대토도 가능하도록 할 계획이다. (상업용지 면적상한 1,100㎡은 현행유지)

ㅇ 아울러, 대토보상자에게 안정적 투자기회를 제공하기 위하여 대토를 현물출자하여 개발전문부동산투자회사(개발리츠)를 설립하고 공동주택건설사업 등 개발사업을 시행하여 수익을 배당받을 수 있도록 하는 방안도 추진할 계획이며, 초기에 개발리츠 설립을 활성화하기 위하여 LH공사등 사업시행자가 리츠를 설립하는 방안도 검토할 예정이다.

ㅇ 또한 대토보상 계약체결 1년후 대토보상자에게 대토보상 계약을 지속하거나 현금보상으로 전환할지를 선택하는 기회(1회)를 부여하는 이른바 "대토보상 옵션(Option)제"를 도입할 계획이다.

■ 보상지역 주민이 채권으로 보상받을 경우 5년만기 채권의 금리를 상향조정하고 양도세를 감면하는 등 혜택을 부여함으로써 채권보상의 활성화 및 채권의 장기보유를 유도할 계획이다.

ㅇ 현재 3년 만기 채권만 발행하면서 3년 만기 국고채 금리 또는 3년 만기 정기예금이자율를 적용하고 있으나, 5년 만기 채권을 신규발행하고 이에 따라 금리도 5년 만기 국고채금리로 상향조정할 계획이다.

* '09.10월 3년 만기 국고채 평균유통금리 : 4.47%(3년 정기예금 3.96)

* '09.10월 5년 만기 국고채 평균유통금리 : 4.91%

ㅇ 또한, 토지 수용에 따른 보상금을 채권으로 받아 만기까지 보유하도록 유도하기 위하여 2012년말까지 3년간 한시적으로

- 채권으로 보상받아 만기까지 보유한 경우 수용 토지에 대한 양도소득세 감면율을 현행 30%에서 만기 3년이상 채권을 만기까지 보유하는 경우 40%, 만기 5년이상 채권을 만기까지 보유하는 경우 50%로 각각 인상할 예정이다.

ㅇ 아울러, 보상채권을 만기까지 보유하는 경우에 한하여 양도세 감면한도를 현행 연간 1억원에서 2억원으로 확대(5년간 3억원 범위내)할 계획이다.

■ 이번 대책이 시행되면, 대토 및 채권보상율이 5.6%('08)수준에서 15~20%수준으로 높아질 것으로 예상되어 보상자금의 시장유입을 줄임으로써 부동산시장 안정에 기여할 것으로 전망된다.

■ 아울러 정부는 금번 대책에 대하여 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률', '부동산투자회사법', '조세특례제한법' 등 관련 법령을 조속히 개정하여 이르면 내년 초부터 시행할 예정이라고 밝혔다.

참고1

대토(代土)보상 및 채권보상 제도현황

■ 대토보상 개요

구 분

제 도 내 용

ㅇ대상사업

ㅇ보상대상자

ㅇ보상가격

ㅇ토지면적

ㅇ현금보상전환

ㅇ전매금지

ㅇ시행일

- 당해 공익사업으로 조성한 토지로 보상이 가능한 사업

- 토지로 보상받기를 원하는 자. 경합시 현지주민 중 채권보상 받은 자 우선

- 일반분양가격

- 주택용지 330㎡, 상업용지 1,100㎡ 한도내

- 사업계획변경, 토지소유자 사정변경시 가능

- 소유권 이전등기시까지 제한(상속은 제외)

- '07.10.17이후 대토보상계획을 공고하는 사업부터 적용

■ 채권보상 개요

구 분	현 지 주 민		부 재 지 주
	토지소유자 희망시		사업시행자 임의시행		사업시행자 의무시행
사업 시행자	국가·지자체, 공사(LH, 전력, 농촌, 수자원, 도로, 관광, 전기통신, 가스, 인천공항, 지방, 항만, 철도), 공단(철도시설, 컨테이너부두, 환경관리, 산업단지)				LH, 관광공사, 산업단지공단, 지방공사
발행 금액	금액제한 없음	1억원 초과금액
발행 기간	5년기간 범위내(통상3년)
이자율	3년만기 국고채 금리와 3년만기 정기예금 이자율중 높은 것			3년만기 정기예금 이자율

참고2

년도별 보상실적

(단위 : 억원)

년도별	합 계	토 지	지장물
'03	100,352	83,461	16,891
'04	161,850	140,583	21,267
'05	172,615	151,425	21,190
'06	299,185	268,477	30,708
'07	251,741	223,688	28,053
'08	224,980	177,453	47,527

참고3

Q & A

① 채권 및 대토보상 확대 배경은 ?

ㅇ 보상금이 부동산시장에 유입될 경우 시장을 불안하게 할 우려가 있으므로 이를 사전에 차단하기 위함

ㅇ 또한, 대토보상은 원소유주의 재정착 측면에서도 활성화할 필요

② 대토토지를 어떻게 개발리츠로 만드는지?

ㅇ 다수의 대토 토지 소유자들이 출자해서 부동산투자회사(개발리츠)를 설립하여 개발사업(공동주택건설등) 종료후 수익액을 배당받는 형식

③ 개발리츠가 가능한 사업지역이 있는가 ?

ㅇ 우선 동탄2지구등 2기 신도시에서 시범적으로 시행해 보고 타 신도시 및 보금자리 주택 사업지역까지 확대할 계획임

④ 개발리츠에 참여하면 예상수익은 어떻게 되는지 ?

ㅇ 개발사업의 일반적인 수익률 정도로 예상하며, 분양가상한제가 시행되어 과도한 초과이익이 발생하지 않을 것으로 전망

⑤ 5년 만기 채권 신규발행 수요 ?

ㅇ 신규 발행되는 채권으로 수요예측은 어려우나, 금리우대(5년 만기 국고채금리)와 양도세 감면율의 대폭확대(50%)등 장기보유 혜택부여로 수요가 점차 늘어날 것으로 예상

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